Conseil en Gestion de Patrimoine

Défiscaliser avec l'immobilier : Rappel des lois en vigeur

Scellier / Scellier Rénové

• Le logement doit être loué nu à usage d'habitation principale pendant 9 ans au minimum pour un loyer n'excédent pas certains plafonds.
• La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal.
• La réduction d'impôt (répartie sr 9 ans) est calculée sur le prix de revient du logement dans la limite de 300 000 €. Elle est (en 2011) de 22% pour les logements (neuf ou en VEFA) respectant la norme BBC 2005 (sinon 13%) et pour 2012, de 18% pour les logements (neufs ou en VEFA) respectant la norme BBC 2005 (sinon 9%).
• Vous bénéficierez d'avantages supplémentaires en réalisant le même investissement outre-mer.
• La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
• La réduction d'impôt peut être prolongée de 3 x 2 années supplémentaires (soit 5% x 2) si les conditions du loyer sont plus strictes et sous réserve de conditions de ressources du locataire.
• Des déductions forfaitaires peuvent être accordées en complément sur les revenus fonciers, soit 30%, si plafonds de loyers plus stricts et conditions de ressources du locataire (loyers intermédiaires), ou 26% si investissement dans une zone à revitalisation Rurale.

Malraux

• Le logement doit être loué nu pendant au moins 9 ans.
• Si le logement est loué à usage d'habitation (ce qui n'est pas obligatoire), il doit être la résidence principale d'un locataire. Les revenus sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers.
• La réduction d'impôt est calculée sur la base du montant des dépenses éligibles retenu dans la limite annuelle de 100 000 €. Il est fixé à 36 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou un quartier ancien dégradé et 27% dans les autres cas.
• Le dispositif est cumulable sur 4 ans, ce qui peut porter la réduction d'impôt à 144 000 € au total.

LMNP (Bouvard)

• Acquisition d'un logement dans une résidence (pour étudiants, personnes âgées, touristes...) qui sera loué meublé à un exploitant.
• Les loyers sont garantis par un bail commercial.
• Les revenus (éventuellement imposables) seront à déclarer dans la catégorie des BIC.
• L'acquisition peut se faire en indivision.
• Avec l'option « BOUVARD », possibilité pour les investissements réalisés en 2011, d'avoir une réduction d'impôt de 18% répartie sur 9 ans (plafond 300 000 €).
• Revenus défiscalisés en optant pour l'option dite « Amortissement ».
• Récupération de la TVA de 19,60%.

Monument Historique

• L'immeuble doit être classé en Monuments historiques ou inscrit à l'inventaire supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).
• Engagement de location de 9 ans à compter de la prise d'effet du 1er bail qui doit intervenir dans les 12 mois après l'achèvement des travaux (location non meublée, résidence principale du locataire).
• Travaux sous contrôle de l'architecte des bâtiments de France.
• Conserver la propriété du bien pendant 15 ans.
• Déduction des revenus et sans limitation l'intégralité des coûts de travaux de restauration.
• Frais de notaire réduits calculés uniquement sur le prix du foncier (entre 30 à 50% du global).
• TVA à taux réduits sur la partie des travaux concernés.

Nue-Propriété

• Le prix de l'investissement est acquitté par le Nue propriétaire et l'usufruitier.
• La répartition est effectuée suivant la « valeur de l'usufruit temporaire », estimée en fonction de sa durée (23% de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans).
• L'opération est encadrée par un contrat qui précise notamment la durée du démembrement et les relations entre acquéreurs.
• Au terme de l'usufruit temporaire, la pleine propriété du bien est récupérée par le Nu-propriétaire, sans aucun frais supplémentaire.
• Il n'y a pas de perception de loyer pendant la période de démembrement, donc pas de revenu imposable.
• Possibilité de déduire les intérêts d'emprunts des autres revenus fonciers.
• L'ISF est allégé puisque l'investisseur n'en détient pas l'Usufruit et que les dettes contractées (emprunt) sont déduites.

Scellier Rénové

• Le logement doit être loué nu à usage d'habitation principale pendant 9 ans au minimum (ou 5 ans pour les investissements réalisés en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française ou dans les îles Wallis et Futuna) pour un loyer n'excédent pas certains plafonds.
• La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer.
• La réduction d'impôt, calculée sur le prix de revient du logement (dans la limite annuelle globale de 270 000 €) est de 36% pour les logements acquis ou construits en 2011 et les souscriptions réalisées en 2011 et 31% pour les logements acquis ou construits et pour les souscriptions réalisées à compter de 2012. Elle est répartie sur 9 ou 5 ans selon la situation du bien.
• La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
• La réduction d'impôt peut être prolongée de 3 x 2 années supplémentaires (soit 5% x 2) si les conditions du loyer sont plus strictes et sous réserve de conditions de ressources du locataire.
• Des déductions forfaitaires peuvent être accordées en complément sur les revenus fonciers, soit 30%, si plafonds de loyers plus stricts et conditions de ressources du locataire (loyers intermédiaires), ou 26% si investissement dans une zone à revitalisation Rurale.